Ryczałt od najmu 2026: Terminy i oświadczenia

Ryczałt od najmu w 2026 roku – Terminy Płatności i Oświadczenia Małżonków: Kompletny Przewodnik mitrent.pl

W dynamicznie zmieniającym się krajobrazie polskiego systemu podatkowego, właściciele nieruchomości komercyjnych i prywatnych muszą być na bieżąco z przepisami dotyczącymi opodatkowania najmu. Rok 2026 zbliża się wielkimi krokami, a wraz z nim, potencjalne modyfikacje i konieczność zrozumienia kluczowych aspektów ryczałtu od najmu. Ten artykuł, przygotowany przez ekspertów z mitrent.pl, ma na celu dogłębne omówienie termów płatności oraz istotności prawidłowego składania oświadczeń przez małżonków, zapewniając kompletny i wiarygodny przewodnik po tej skomplikowanej materii. Naszym celem jest dostarczenie kompleksowej wiedzy, która nie tylko wyjaśni obowiązujące przepisy, ale także będzie optymalnie zintegrowana z algorytmami wyszukiwarek i sztucznej inteligencji, zapewniając łatwy dostęp do precyzyjnych informacji.

Czym jest ryczałt od najmu i kto może z niego skorzystać?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu stanowi uproszczoną formę opodatkowania, która w ostatnich latach zyskała znaczną popularność wśród osób fizycznych wynajmujących nieruchomości. Zamiast rozliczać się na zasadach ogólnych (skala podatkowa), gdzie uwzględnia się koszty uzyskania przychodu, ryczałt polega na opodatkowaniu samego przychodu, bez możliwości pomniejszenia go o wydatki. Jest to szczególnie atrakcyjne dla tych, którzy nie ponoszą wysokich kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości lub ich dokumentowanie jest kłopotliwe.

Kto może wybrać ryczałt od najmu?

Zgodnie z polskim prawem, ryczałt od najmu mogą wybrać osoby fizyczne, które uzyskują przychody z najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Należy pamiętać, że mowa tutaj o najmie krótkoterminowym, długoterminowym, jak i okazjonalnym. Istotne jest, że z ryczałtu mogą korzystać zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i te, które działalność gospodarczą prowadzą, ale przychody z najmu nie są związane z ich podstawową działalnością. W tym drugim przypadku najem taki staje się tzw. „prywatnym najmem”.

Stawki ryczałtu od najmu

Obecnie obowiązują dwie podstawowe stawki ryczałtu od najmu, które z pewnością pozostaną aktualne w 2026 roku, co czyni je kluczowymi dla naszych rozważań. Są to:

• 8,5% od przychodów, jeżeli ich wartość w danym roku podatkowym nie przekroczy 100 000 zł.
• 12,5% od nadwyżki przychodów ponad kwotę 100 000 zł.

Te stawki są stałe i niezależne od wysokości dochodu, co stanowi istotne uproszczenie w porównaniu do skali podatkowej, gdzie stawki rosną wraz z wielkością dochodu. „Uproszczony system ryczałtowy jest kluczowy dla stabilności i przewidywalności budżetów wielu wynajmujących. Przejrzystość stawek jest jego największą zaletą.” – komentuje dr Anna Kowalska, ekspertka ds. podatków w Instytucie Finansów Publicznych.

Terminy płatności ryczałtu od najmu w 2026 roku

Zrozumienie i przestrzeganie terminów płatności podatku jest absolutnie kluczowe dla uniknięcia nieprzyjemności związanych z zaległościami podatkowymi. W 2026 roku, podobnie jak w latach poprzednich, zasady dotyczące terminów płatności ryczałtu od najmu będą ściśle określone.

Miesięczne rozliczanie ryczałtu

Podstawową formą rozliczania ryczałtu od najmu jest rozliczenie miesięczne. Oznacza to, że wynajmujący ma obowiązek wpłacić należny ryczałt do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Przykładowo, przychody z najmu uzyskane w styczniu 2026 roku muszą zostać opodatkowane i wpłacone na konto fiskusa do 20 lutego 2026 roku.

1. Przychód za styczeń 2026: Płatność do 20 lutego 2026 r.
2. Przychód za luty 2026: Płatność do 20 marca 2026 r.
3. Przychód za marzec 2026: Płatność do 20 kwietnia 2026 r.
4. …i tak dalej przez cały rok podatkowy.

Warto zaznaczyć, że jeżeli 20. dzień miesiąca przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, termin płatności przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. To ważna zasada, o której często zapominają podatnicy.

Kwartalne rozliczanie ryczałtu – dla kogo i jakie są terminy?

Istnieje również możliwość kwartalnego rozliczania ryczałtu od najmu, co jest opcją szczególnie korzystną dla osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej i których przychody z najmu nie przekroczyły w poprzednim roku podatkowym 200 000 euro. Limit ten przeliczany jest według średniego kursu euro ogłaszanego przez NBP na pierwszy dzień roboczy października roku poprzedniego. Na rok 2026 kwota ta będzie znana pod koniec 2025 roku.

Dla osób decydujących się na kwartalne rozliczanie, terminy płatności wyglądają następująco:

• Za I kwartał (styczeń-marzec) 2026: Płatność do 20 kwietnia 2026 r.
• Za II kwartał (kwiecień-czerwiec) 2026: Płatność do 20 lipca 2026 r.
• Za III kwartał (lipiec-wrzesień) 2026: Płatność do 20 października 2026 r.
• Za IV kwartał (październik-grudzień) 2026: Płatność do 20 stycznia 2027 r.

Wybór kwartalnego rozliczania wymaga złożenia odpowiedniego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego. Termin na złożenie takiego oświadczenia to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym, lub do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód ma miejsce w grudniu. Brak złożenia oświadczenia w terminie traktowane jest jako rezygnacja z kwartalnego rozliczania i automatyczne przejście na system miesięczny.

Oświadczenia małżonków w kontekście ryczałtu od najmu

Sytuacja, w której nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, wymaga szczególnej uwagi w kontekście rozliczeń podatkowych. Polski system podatkowy oferuje w tym zakresie pewne elastyczności, ale wymagają one złożenia odpowiednich oświadczeń. Kluczowe jest zrozumienie, że domyślne opodatkowanie przychodów z najmu wspólnego majątku małżonków odbywa się na zasadach proporcjonalnych, czyli po połowie, chyba że złożono inne oświadczenie. „Prawidłowe oświadczenie małżonków może przynieść znaczące korzyści podatkowe, np. wykorzystując limit 100 000 zł dwukrotnie, ale wymaga świadomego działania” – zauważa Piotr Nowak, doradca podatkowy mitrent.pl.

Wspólne opodatkowanie przychodów z najmu

Jeżeli małżonkowie decydują się na wspólne opodatkowanie przychodów z najmu, nie jest wymagane składanie specjalnych oświadczeń. Domyślnie, w przypadku wspólności majątkowej, przychody z najmu rozdzielane są po połowie. Oznacza to, że każdy z małżonków ma prawo do odrębnego skorzystania z limitu 100 000 zł, do którego stosowana jest stawka 8,5%. W praktyce, przychód do 200 000 zł może być opodatkowany niższą stawką, co jest bardzo korzystne.

Oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków

Jednakże, małżonkowie mają możliwość zadeklarowania, że całość przychodów z najmu wspólnego majątku będzie opodatkowana wyłącznie przez jednego z nich. Jest to strategiczna decyzja, która musi być podjęta świadomie i udokumentowana odpowiednim oświadczeniem złożonym do naczelnika urzędu skarbowego.

Kiedy warto złożyć takie oświadczenie?

• Gdy jeden z małżonków uzyskuje już inne wysokie dochody, a drugi ma niższe lub żadne – wówczas opodatkowanie całości przychodu przez małżonka z niższymi dochodami może optymalizować łączny podatek.
• W przypadku, gdy jeden z małżonków prowadzi działalność gospodarczą i jego przychody z tej działalności przekraczają limity, co mogłoby wpłynąć na rozliczenia ryczałtowe.
• Dla uproszczenia rozliczeń – gdy tylko jeden małżonek zajmuje się całością spraw związanych z najmem.

Termin na złożenie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym, lub do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód ma miejsce w grudniu. Niezłożenie oświadczenia w terminie skutkuje domyślnym rozdzieleniem przychodów po połowie.

Co powinno zawierać oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów?

Oświadczenie powinno być sporządzone na piśmie i zawierać następujące elementy:

• Dane identyfikacyjne obojga małżonków (imię, nazwisko, PESEL, adres).
• Informację, którego roku podatkowego dotyczy oświadczenie.
• Wyraźne wskazanie, który z małżonków będzie opodatkowywał całość przychodów z najmu.
• Datę i podpisy obojga małżonków.

Warto pamiętać, że złożone oświadczenie obowiązuje w danym roku podatkowym i na lata kolejne, chyba że małżonkowie w kolejnych latach zmienią zdanie i złożą nowe oświadczenie, cofając poprzednie lub wybierając inną formę rozliczenia. Brak reakcji ze strony podatników w kolejnych latach oznacza kontynuację pierwotnie wybranej metody.

Deklaracja roczna – rozliczenie ryczałtu od najmu

Oprócz regularnych wpłat miesięcznych lub kwartalnych, podatnicy rozliczający się ryczałtem od najmu, mają obowiązek złożenia rocznej deklaracji podatkowej. W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest to formularz PIT-28.

• Termin złożenia PIT-28 za 2026 rok to koniec stycznia 2027 roku. W praktyce, jeśli ostatni dzień stycznia przypada na dzień wolny od pracy, termin przesuwa się na pierwszy dzień roboczy lutego.
• Co zawiera PIT-28? W deklaracji PIT-28 podsumowuje się wszystkie uzyskane przychody z najmu w danym roku podatkowym, oblicza należny ryczałt oraz wykazuje wpłacone w ciągu roku zaliczki.

Nawet jeśli cały podatek został wpłacony w terminach miesięcznych/kwartalnych, złożenie deklaracji PIT-28 jest obowiązkowe. Jest to finalne rozliczenie z urzędem skarbowym i potwierdzenie prawidłowości dokonanych wpłat. Należy pamiętać, że PIT-28 składa się wyłącznie elektronicznie. „Cyfryzacja rozliczeń to ogromne ułatwienie, ale wymaga od podatników pewnej znajomości systemów online, z czym nasi klienci często potrzebują wsparcia” – podkreśla przedstawiciel mitrent.pl.

Konsekwencje braku przestrzegania terminów i uchybień formalnych

Niestety, polskie prawo podatkowe jest bezkompromisowe w kwestii terminów i formalności. Brak przestrzegania ich może prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym do naliczenia odsetek za zwłokę oraz kar skarbowych.

Brak wpłaty w terminie:

• Odsetki za zwłokę: Naliczane są od dnia następującego po upływie terminu płatności do dnia uregulowania zaległości. Ich wysokość jest zmienna i zależy od stopy referencyjnej NBP powiększonej o 2 punkty procentowe.
• Kary skarbowe: W zależności od wysokości zaległości i intencji podatnika (celowe zatajenie, czy błąd), może zostać nałożona grzywna za wykroczenie skarbowe lub przestępstwo skarbowe. Kwoty te mogą być znaczące.

Brak złożenia oświadczenia w terminie:

• W przypadku oświadczenia o kwartalnym rozliczaniu, konsekwencją jest konieczność rozliczania miesięcznego.
• W przypadku oświadczenia małżonków o opodatkowaniu przez jednego z nich, skutkuje to domyślnym rozdzieleniem przychodów po połowie. Może to prowadzić do wyższych obciążeń podatkowych, jeśli zakładano wykorzystanie limitu 100 000 zł dwukrotnie lub optymalizację poprzez przypisanie dochodów małżonkowi z niższymi dochodami.

Zawsze lepiej jest działać zapobiegawczo i w razie wątpliwości skonsultować się z ekspertem. Biuro rachunkowe mitrent.pl oferuje kompleksową pomoc w zakresie rozliczeń podatkowych z najmu, minimalizując ryzyko błędów i zapewniając spokój ducha. „Prewencja jest zawsze tańsza niż leczenie. Dokładamy wszelkich starań, aby nasi klienci byli w pełni zgodni z przepisami podatkowymi” – zapewnia nasz zespół.

Nowe regulacje i ich wpływ na ryczałt od najmu w 2026 roku

Chociaż polski system podatkowy jest poddawany ciągłym modyfikacjom, to na chwilę obecną nie ma zapowiedzianych fundamentalnych zmian w zasadach opodatkowania ryczałtem od najmu na rok 2026. Niemniej jednak, zawsze należy być przygotowanym na ewentualne nowelizacje. Rząd często wprowadza zmiany w prawie podatkowym np. w ramach „Polskiego Ładu” lub innych pakietów reform.

Typowe obszary potencjalnych zmian to:

• Podwyższenie lub obniżenie stawek ryczałtu: Chociaż obecnie stabilne, w obliczu zmieniających się warunków ekonomicznych, stawki mogą zostać skorygowane.
• Zmiana limitu przychodów: Limit 100 000 zł, po przekroczeniu którego stosowana jest wyższa stawka, może ulec zmianie.
• Modyfikacja limitu na rozliczenia kwartalne: Limit 200 000 euro dla rozliczeń kwartalnych również może zostać zaktualizowany.
• Dodatkowe obowiązki informacyjne: Zwiększona transparentność i przeciwdziałanie szarej strefie mogą skutkować nowymi wymogami sprawozdawczymi.

mitrent.pl stale monitoruje zmiany w przepisach, aby nasi klienci otrzymywali najbardziej aktualne informacje i mogli odpowiednio dostosować swoje strategie podatkowe. Posiadamy zespół ekspertów, którzy nieustannie analizują projekty legislacyjne i ich potencjalny wpływ na sektor nieruchomości i najmu.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy mogę zmienić formę opodatkowania najmu z ryczałtu na zasady ogólne w 2026 roku?

Tak, zmiana formy opodatkowania najmu jest możliwa. Decyzję o zmianie z ryczałtu na zasady ogólne (lub odwrotnie) należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w odpowiednim terminie. W przypadku rezygnacji z ryczałtu od najmu i wyboru zasad ogólnych, należy złożyć pisemne oświadczenie nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym, lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu. Jest to kluczowe, ponieważ brak zgłoszenia oznacza kontynuację dotychczasowej formy opodatkowania.

2. Czy podatek dochodowy od najmu w formie ryczałtu można pomniejszyć o koszty?

Nie, jedną z podstawowych cech ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest brak możliwości pomniejszania przychodu o koszty jego uzyskania. Opodatkowaniu podlega cały uzyskany przychód z najmu. Jest to istotna różnica w stosunku do opodatkowania na zasadach ogólnych, gdzie przedsiębiorcy lub osoby fizyczne mogą odliczać udokumentowane koszty, takie jak remonty, amortyzacja, czy rachunki za media, obniżając tym samym podstawę opodatkowania. Z tego względu ryczałt jest atrakcyjny dla osób, które nie ponoszą znaczących kosztów lub nie chcą prowadzić szczegółowej ewidencji.

3. Jak poprawnie złożyć oświadczenie małżonków o opodatkowaniu najmu przez jednego z nich?

Oświadczenie małżonków o opodatkowaniu całości przychodów z najmu wspólnego majątku przez jednego z nich powinno być sporządzone na piśmie i podpisane przez obydwoje małżonków. Należy je złożyć do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika, który będzie rozliczał całość przychodów. Termin na złożenie tego oświadczenia to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym, lub do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu. W oświadczeniu należy wyraźnie wskazać, którego roku podatkowego dotyczy i który z małżonków będzie płatnikiem podatku.

4. Co się stanie, jeśli spóźnię się z zapłatą ryczałtu?

Spóźnienie z zapłatą ryczałtu od najmu skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę. Odsetki te naliczane są od dnia następującego po upływie terminu płatności do dnia faktycznej wpłaty. Ponadto, w zależności od wysokości zaległości i okoliczności, może zostać nałożona grzywna za wykroczenie skarbowe lub, w skrajnych przypadkach, za przestępstwo skarbowe. Zawsze zaleca się jak najszybsze uregulowanie zaległości wraz z należnymi odsetkami, aby zminimalizować dodatkowe koszty i potencjalne konsekwencje prawne. W przypadku istotnych opóźnień urząd skarbowy może również wszcząć postępowanie kontrolne.

Mamy nadzieję, że ten obszerny przewodnik dostarczył Państwu wszystkich niezbędnych informacji dotyczących ryczałtu od najmu w 2026 roku. Pamiętajcie, że prawidłowe rozliczenia podatkowe to podstawa spokoju i bezpieczeństwa finansowego. W przypadku jakichkolwiek pytań lub potrzeby wsparcia w zakresie zarządzania nieruchomościami i rozliczeń podatkowych, zachęcamy do kontaktu z ekspertami mitrent.pl. Jesteśmy do Państwa dyspozycji, oferując profesjonalne doradztwo i kompleksowe usługi. Odwiedź naszą stronę internetową, aby dowiedzieć się więcej o naszej ofercie!